摘要：我国房价的疯狂上涨需要政府的宏观调控，以国家干预弥补市场失灵。政府可以通过转变政府职能、增加有效供给、区别信贷政策和灵活税收政策等一系列措施，帮助普通居民实现“居者有其屋”的梦想，同时也可以保证我国房地产市场的持续、健康、稳定发展。本文就刚刚出台的 “新国十条”政策的规定进行深入分析，阐明其中的创新点，表达自己的对策建议，希望对完善房地产宏观调控政策体系有所帮助。

关键词:房地产；房价；宏观调控政策

中国分类号： F470               文献标识码：A

一、问题的提出

2009年的一部《蜗居》，以其曲折的故事情节和深刻现实针对性屡创收视率新高，观众们不仅被主人公生活的酸甜苦辣吸引，也对住房有了新的认识，每一位观众几乎都能从剧中找到自己生活中的影子。“居者有其屋”是中国普通居民的基本愿望，然而，面对近几年“高烧不退”的房价，原本是“必需品”的房子，现如今已经悄然变成了“奢侈品”。为了能拥有一套自己的住房，有的家庭不惜花费几代人的积蓄，甚至向银行贷款，甘愿成为“房奴”。但是由于首付比例和收入的原因，有的家庭却连成为“房奴”的资格也没有，只能“四世同堂”蜗居在十几平米的房子里，尝尽生活艰辛，承受生活之重。

二、房地产市场与宏观调控政策

住房是当今每个家庭消费支出中最大的一部分，也是家庭最主要的财产。衡量一个城市的房价是不是合理，一个最重要的指标是看房价与收入之比。按照国际通常标准，住房价格大约是一个家庭可支配收入的七倍左右，换句话说，这个家庭需要七年的时间才能购买一套住房。有数据显示，在北京这个年限为20，上海是18，深圳为16，可见现阶段，我国部分城市的房价确实高的离谱。房价与居民的生活密切相关，房价高涨会对居民的生活产生直接影响，也必将对国民经济的持续、健康、稳定发展产生消极影响。因此，中央和地方政府将房地产市场列为宏观调控的重点，原因显而易见！

2009年下半年以来，为了达到遏制部分城市房价过快上涨的目的，国务院各部委依据相关法律法规提出多项解决措施，其中最引人注目的就是4月17日下发的 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 》（国发[2010]10号），通称“新国十条”。该通知总体上分成四个侧重点，一是加大供应，二是限制需求，三是加强监管，四是注重保障。《通知》公布一周之内，北京等一线城市房价停止上涨，其中部分城市房价出现下降，约有三成的炒房客开始抛盘，二手房供应量增加，价格普遍是政策公布前的八成左右，原先极度恐慌的购房者开始再度观望。数据统计，北京的房屋成交量下降三成左右。业界专家表示，此次“新国十条”的对房地产市场的严厉程度不亚于一场特大寒潮，效果已经不是“普遍降温”而是“急速冷冻”。所以也就不难理解为什么4月18日出版的北京晚报会以《“新国十条”：楼市最强调控措施能否成房市拐点》为题发表文章，报道这一新政策了。“新国十条”究竟是何“灵丹妙药”，为何对“高烧”的楼市有此良好的降温作用？笔者将对房地产价格泡沫化的原因进行分析，进而对“新国十条”的有效性进行评析。

三、“新国十条”对房地产市场的综合调控是其有效的根本原因。

（一）法谚云“徒法不足以自行”，宏观调控政策规定的再完善有力，也得依靠各级政府切实执行，才能达到预期的目的。“新国十条”第一、二条的相关规定确立了政府问责制，第八、九、十条加强和完善了政府对市场监管的力度。通知中要求统一思想，提高认识。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。笔者认为，对我国的政府官员，关于“乌纱帽”的规定，作用力往往不容小觑，此规定将有效的激发各级政府官员的积极性和责任感。

执行宏观调控政策时，地方应与中央保持高度一致，要顾全大局，舍弃私利。但此前因为对地方政府没有相应的处罚措施，使得地方政府对中央的宏观调控政策有恃无恐，任凭房价泡沫无限膨胀，而对房地产市场带来的高额财政收入窃窃自喜，放纵使的开发商狂言“房价听总经理不听总理！”专家指出，高房价、高地价、高财政收入，三者实际上在一条利益链条上。地价占房屋价格近三成，高房价的根源在地价高，地价高的根源在“土地财政”的形成。据国土部首次公布的数据显示：2009年全国土地出让金总收入高达15910.2亿元，而全国财政收入执行初步统计数为68477亿元。其中地方本级收入32581亿元，按此计算，2009年全国土地出让金相当于地方财政收入的一半。为什么在房价下跌的时候，地方政府总会或明或暗地“托市”、“救市”，原因不言而喻！事实上，在事关民生疾苦、社会稳定和国民经济的重大问题上，如果中央真正下决心，地方政府能切实执行，在正确有效的宏观政策指导下，房地产市场回归到良性健康的发展轨道，绝对是指日可待的事情。

（二）房地产是一种具有消费和投资双重属性的特殊商品，住房需求的持续上升与住房供应的相对短缺，是房价上涨的根本动因。价值规律表明，供求的变化将直接影响价格变化，供不应求时，价格自然上涨。数据显示，截止2009年底，我国城市化率接近50%，并且有加快的趋势，加上现有城市居民住房的改善性需求，供求缺口将进一步加大。特别是低收入人群的住房需求已经成为重点和难点。另外，许多开发商为达到哄抬房价，谋求暴利的目的，销售时捂盘惜售、囤积房源，制造房源短缺的假象。再次，以“温州炒房团”为代表的异地游资炒房客利用国家税收、信贷政策漏洞在各大城市疯狂购房，以待涨价后狠狠捞上一笔。此现象在一线城市已经占到了四成，日渐成为高房价的主要推手。

“新国十条” 针对上述情况，再下“猛药”。在其第三、四、五、六、七条以“开源节流”的方式，通过有效增加供给，来遏制部分城市房价的过快上涨。其中第三、四条通过信贷和税收政策抑制不合理住房需求。第五、六条通过增加居住用地有效供应和调整住房供应结构来增加住房有效供给。第七条通过保障性住房建设，棚户区改造来确保困难群众的住房需求。并且把任务落实到地方政府身上，确保任务目标的完成。

（三）金融政策对房地产市场的影响相当明显巨大。                                      

房地产业是国民经济的支柱产业，在国民经济中占有重要地位，据统计，近十年来，我国房地产业一直保持着年均14％以上的增长速度，其增加值占GDP的比重已经超过4.5％，且有不断上升的趋势，如果再加上对其他产业的拉动作用，房地产业对GDP的贡献会更大。宏观调控政策的目的是让其良性发展，而非打压。例如，目前房地产业已经积聚了大量的银行贷款，这些贷款对于商品房的价格异常敏感。房价一旦暴跌,这些银行贷款就有可能成为不良资产。但是如果放任房价按照目前的趋势上涨,又与政府解决民生问题，建设和谐社会的目的相悖。这种矛盾,显然对我国的金融宏观调控政策提出了严峻的挑战。笔者认为，金融调控政策的首选应该是：区别对待、有保有压，确保满足自住与真实改善型需求，抑制投机性需求。

金融市场为房地产市场提供了充足的资金，扩大了房地产需求，提升了房地产价格。可以说金融政策是房地产宏观调控政策中影响最深，波及面最广，见效也最快的，特别是对利率、首付比例的调整，将直接影响到房地产市场中的每个决策者。利率变化对居民的住宅需求和投资需求的影响主要体现在两个方面: (1)当利率降低时,会迫使人们减少储蓄而转向消费或其他投资,此时可能会考虑购买或者扩大住宅的消费或投资。 (2)在利率降低时,住宅抵押贷款的利率同时降低,实际上这也降低了居民进行住宅消费或投资的成本,也会刺激居民扩大住宅需求。反之,当利率提高时,住宅需求会必然减少。另外首付比例的提高，一方面会提高按揭贷款门槛,降低银行的金融风险,另一方面也会增加炒房所需的资金,从而有效抑制房地产市场的投机行为。“新国十条”第三条规定：实行更为严格的差别化住房信贷政策。严格限制各种名目的炒房和投机性购房。现在不少炒房客利用银行的资金来减少炒房的成本与风险，这一措施直指要害，使其资金链断裂，从而减少炒房现象，增加有效供应，稳定房价。

（四）充分发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。税收是以实现国家职能为目的，基于政治权力和法律规定，由政府的专门机构向居民和非居民就其财产实施的强制、非罚与不直接偿还的课征。税收的调控职能在现实中通常是借助于征税对经济产生的影响实现的[①]。税收对经济的影响主要体现在对生产、消费、收入分配、私人投资、家庭储蓄、劳动力供给和环境保护等各个方面，其影响既可以是积极地鼓励，也可以是消极的限制。

笔者认为，财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，例如尽快设立物业税，通过税收调节房地产的供求。房地产市场的问题，公认为供不应求，导致房价上升。但假使房地产市场增加了供给，若炒房、囤房等投机行为得不到遏制，那么再大的供给量也只能满足那些无止境的投机需求，房价不会因此而下降，或者即使暂时下降也会再涨上去。所以，遏制房地产领域的投机性需求行为才是问题的关键。除了增加第二套房屋的首付比例，暂停发放购买第三套及以上住房等措施外，征收物业税以提高房地产持有成本，特别是加大超过规定面积的房地产持有成本，应该可以对投机行为真正发挥遏制作用。开征物业税，一定要遵循“不都收、分等级”的原则，这样才能更好的体现政府“差异化住房政策”的思路，达到“各个击破、有保有压”的目的。“新国十条”再次提到了税费的影响，保留了增加税费的可能性，将进一步影响投机者对市场的预期。到目前为止，除贷款利率外，2009年所有的优惠政策基本取消，这将刺激首次置业和中小户型购买比例的上升，实现合理的房地产梯级消费。

注释：

[①]刘大洪.经济法学[M].北京：中国法制出版社.2007年第1版。

参考文献：

[1]房绍坤.房地产法[M].北京：北京大学出版社.2008年第1版。

[2]张大伟.房地产新一轮调控揭幕，http://finance.qq.com/zt2010/fdctk/index.htm.访问时间：2010-4-19

[3]唐文进.房地产市场宏观调控的有效性分析[J].武汉：中南财经政法大学研究生学报.2007年第6期。