浅析婚前按揭房的归属问题

文/陈露

摘要：离婚案件中，财产分割有时会涉及到按揭贷款购房的情况，有的房子婚前按揭缴纳首付款导致在离婚时存在权属部分如何认定、如何分割的问题,本文就夫妻一方婚前所购按揭房的归属问题进行探讨，权属认定观点可分为：个人财产论、共同财产论以及附条件共同财产论，归纳分析得出这些观点的合理性和不足之处，然后得出结论，提出增补意见：一方婚前所购按揭房原则上为首付方个人财产,在一定条件下为夫妻共同财产补充规定。在夫妻双方不能达成协议的情形下，用于偿还贷款的夫妻共同财产等于或大于首付方婚前用于购买不动产的支出(首付款、婚前还贷等)时该不动产应认定为夫妻共同财产。

关键字：离婚；按揭房；权属认定

如何认定婚前按揭房的权属，在我国出台《<民法典>婚姻家庭编司法解释解释(六)》后，这一问题已经有了专门的法条规则，第七十八条规定婚前按揭房在权利归属上属于夫妻个人财产，也就是说《婚姻家庭编司法解释(六》的出台，解决了长久以来司法实践中法律适用不统一的问题。但是第七十八条仅表明“可以”判定夫妻一方婚前所购按揭房归登记方所有，并未规定“应当”判定夫妻一方婚前所购按揭房归产权登记方所有。那么是否存在将此类按揭房定性为夫妻共同财产的情形?若存在，哪些情形下可以将夫妻一方婚前所购按揭房定性为夫妻共同财产?

该解释目前在学理界仍引起了诸多争议和讨论，褒贬不一，不同观点之间产生了激烈交锋。关于夫妻一方婚前所购按揭房的归属问题，主要有三类见解:个人财产论、共同财产论、附条件财产论。

1 关于婚前按揭房归属观点及分析

1.1 个人财产论

   个人财产论认为夫妻一方婚前所购按揭房属于婚前个人财产,应当归首付方所有。理由是:

首先，根据《民法典--婚姻家庭编》的规定，夫妻一方的婚前财产属于一方的个人财产，夫妻一方婚前按揭贷款购置的按揭房,在结婚登记前取得产权证,并登记在个人名下，即属于个人婚前财产。又根据此前《婚姻家庭编司法解释》的规定，夫妻一方个人财产不因婚姻关系的延续而转化为共有，以及《民法典--物权编》中的物权登记有效要件主义和物权的公示效力，按揭房的产权证除变更登记所有权人外，婚姻法律事实不能影响按揭房的权属。因此，夫妻一方在婚前购买的按揭房应定性为个人财产。

   其次，即使按揭房的产权证是婚后取得，也是因在婚前签定房产买卖合同财产权益取得,是婚前的债权转化而来，所以夫妻一方婚前所购按揭房仍应定为个人财产。

   再者，在法律关系上，婚姻存续期间夫妻共同偿还房贷是偿还与银行之间的个人婚前债务的行为，与按揭房的物权归属无关。按揭房不会因夫妻共同偿还债务的行为而改变归属，非首付方因共同偿还房贷而丧失的利益能通过债权性质的权利得到保护。

   笔者认为，个人财产论运用《民法典--物权编》的规则解决按揭房在离婚纠纷中的归属问题，有利地保护了首付方的个人财产，在司法实践中具有较大的可行性和操作性，体现了效率价值。但是个人财产论也有明显的弊端。

   首先，按揭房的取得具有特性，对于一般物来说，在所有权人取得所有权后，不需要其他较大付出便可以行使其所有权权益，但按揭房不同。虽然根据合同编、物权编等规定，首付方在婚前就已取得按揭房的所有权或期待利益，但是却负有偿还银行贷款的义务，并且债务巨大，远远超过首付款的付出，在夫妻家庭生活的支出中占有相当比例。所以首付方在婚前出资的首付款和按揭款与婚后夫妻共同偿还的贷款对按揭房的最终取得都有一定的影响，离开其中任何一项，按揭都不能最终取得。所以，不能仅仅因为《民法典--物权编》的登记生效主义就判断夫妻双方婚前所购按揭房归属为一方婚前个人财产。

   第二，个人财产论过度强调个人财产的保护，不利于对弱者利益的保护。将按揭房一概认定为个人财产，不区分具体情况，仅仅赋予弱势一方的补偿请求权，不利于弱势方权益的保护。基于我国房产处于升值趋势，而货币处于贬值趋势，即便按照离婚时的价值给予合理的补偿，补偿金额总是有限的。在按揭已经在婚姻存续期间还清，而且夫妻共同还贷占总购房款的大部分的情形下，个人财产论将导致已经对按揭房贡献多年的非首付方不能享受按揭房在离婚之后的收益，白白让利于首付方，有失公允。

   第三，从婚姻编的价值取向角度来看，将按揭房一概认定为个人财产不利于家庭的和谐与稳定，会制造更多冲突，激化家庭矛盾，同时也会引导夫妻双方各自买房，产生巨大的经济压力，这些均与我国婚姻法价值取向相左。

1.2 共同财产论

共同财产论认为,夫妻一方婚前所购的按揭房,若在婚姻存续期间取得产权，即使只登记为个人所有，仍然归属于夫妻共同财产。理由为:根据《民法典--物权编》中的物权登记生效要件主义，只有不动产的登记完成，取得不动产权证，才能定物权归登记人所有。所以，首付方在取得产权证时获得按揭房的物权，即按揭房的物权在婚后取得。又根据《民法典--婚姻家庭编》的规定，婚后取得的财产属于夫妻共财产。因此，在婚后取得产权证的夫妻一方婚前所购按揭房应定性为夫妻共同产。

   笔者认为此种观点不可取。首先，物权法中的登记生效要件主义遵循的是公示原则，是为了保护善意第三人的利益。而按揭房的归属问题只涉及夫妻双方及债权人的利益，不涉及市场上的自由交易，在夫妻财产分割时无需遵循登记生效要件主义。其次，不动产权证的取得是履行房产买卖合同义务后的期待权益,是必然结果。

1.3 附条件共同财产

附条件共同财产论认为，当达到一定条件时，应推定或认定夫妻一方婚前购按揭房为夫妻共同财产。主要考虑因素有:共同还贷资金占购房总资金的比例、婚姻存续时间的长短以及家务劳动的付出。例如，蒋月教授在《论夫妻一方婚前借款购置不动产的利益归属》中认为，“对于夫妻一方婚前借款购置的不动产，如果其已付款仅占不动产价款总额的小部分,婚后清偿借贷金额占不动产价款大部分，可以考虑将该不动产认定为夫妻共同共有”。夏吟兰教授认为不考虑婚姻期间夫妻共同支付房贷时间的长短，有的长达十年，二十年，然而房屋仍为一方所有，欠缺合理性。还有学者认为“夫妻一方因抚育子女、照老人、支持或协助另一方学习或工作等付出较多义务的，且夫妻双方共同生活多年以上，则夫妻另一方婚前贷款购买的房屋属于夫妻共同财产。”

笔者认为，附条件共同财产论确实有合理之处。首先，与个人财产论相比附条件共同财产论具有以下优点:

首先，相较于得到补偿的请求权，非首付方享有按揭房之物权，更有利其权益的保护。物权有物权编上独特的救济方式，比如追及、代位等方式。而基于补偿权，非首付方只能请求首方给予一定的补偿，很大程度上依靠首付方的履行，尤其是在首付方没有经济的补偿能力时，这种补偿权就无法实现。

   第二，可以更好的保护弱势一方利益，实现夫妻双方之间的实质平等。真正的平等不是人人均等，只有采取合理差别对待方式，才能实现真正的平等。由于受到角色分工和我国传统习俗影响，夫与妻的经济地位不同，一般妻处于弱势地位。不论是共同还贷资金占房总资金的较大还是婚姻存续期间较长，均可表明非首付方通过共同还贷对按揭房的最终取得做出了较大贡献。而非首付方通常是处于弱势地位，根据婚姻法在夫妻财产分割方面保护弱势群体利益和实现夫妻间的实质平的价值取向,在非首付方通过共同还贷对按揭房的最终取得做出了重大贡献的情形下，应让非首付方获得与其付出等同甚至更多的期待的现在或将来的回报，享按揭房的所有权。

   第三，有利于家务劳动的正确评价。基于调查数据报告，已婚妇女承担的家务劳动与男性相比更多，是家务劳的主力军。由于受到角色分工以及我国男娶女嫁的传统习俗，一般男方购置房屋，女方为非首付方。房屋作为价值巨大生活必需品，在离婚财产分割中应当充分考虑女方家务劳动的价值。对于大多数既工作又进行家务劳动的女方，仅仅将共同还贷作为夫妻共财产仍未充分考虑其家务劳动的价值，有失公允。

  此外，与共同财产论相比，附条件共同财产论更有利于夫妻双方权益的平衡，共同财产论体现了婚姻共同体的价值理念，更大程度地考虑到了非首付方为家庭付出的贡献，却忽略了首付方婚前对按揭房的付出。根据最高人民法院发布的信息，“在全国离婚纠纷一审审结案件中，婚后2年至7年为婚姻破裂高发期。”若非首付方仅仅为家庭贡献付出较短时间的努力，却可分享较高的按揭房相关利益，显然这不利于对首付方婚前权益的保护。而附条件共财产论不仅遵循了婚姻共同体的价值理念，也有效的保护了首付方婚前对按揭所贡献的努力,使夫妻一方婚前按揭房的权属问题可以尽可能得到公平合理的结果。将按揭房认定为夫妻共同财产时，附加一定的条件，使非首付方付出相当的努力之后才能分享较大的按揭房相关利益,首付方也不会因非首付方的较少努力而白白付出较大的婚前贡献，有效地平衡了夫妻双方的利益，实现了男女双方的公正平等。另外，附条件共同财产论也能一定程度上遏制骗婚现象，抑制社会上因结婚而不劳而获的不良风气的形成。

2 增补建议

综上所述，笔者认为，判定按揭房的归属时，应当比较婚后夫妻共同偿的贷款与首付方在婚前出资的首付款和按揭款中哪项对按揭房的最终取得的贡献更大，更为妥当。

依据此种观点，夫妻一方婚前所购按揭房认定为夫妻共同财产的条件是婚存续期间用于还贷的夫妻共同财产多于或等于首付款支付方在婚前用于购买不动产的支出。

基于以上考量，笔者认为，可在《婚姻家庭编司法解释六》第七十八条的基础上，增补一款:若第一款规定不能达成协议的，用于还贷的夫妻共同财产等同或多于首付款支付在婚前用于购买不动产的支出应当认定该不动产为夫妻共同财产。

参考文献：

[1] 黄诗怡.婚前按揭房的所有权归属及其离婚时的分割[J].东南大学学报(哲学社会科学版),2019(S1).

[2] 蒋月.论夫妻一方婚前借款购置不动产的利益归属——对“《婚姻法》司法解释(三)征求意见稿”第11条的商榷[J].西南政法大学学报,2011(02).

[3] 贺剑.夫妻个人财产的婚后增值归属——兼论我国婚后所得共同制的精神[J].法学家,2015(04).

[4] 朱红霞.物权法视野下的夫妻财产关系问题[J].云南大学学报(法学版),2012(04).

（作者单位：西北政法大学）